Руслан Сухий, 43 года, родной город — Санкт Петербург, инвестор в сфере коммерческой недвижимости
О бизнесе и инвестициях в недвижимость
20 лет назад я встретил будущего бизнес-партнера — Артема Филатова, и с тех пор мы работаем вместе. Мы начинали с открытия небольшого отдела по продаже ткани и выросли до сети магазинов. Потом был строительный бизнес. Наша компания строила электроподстанции в Сибири, выступала генеральным подрядчиком на московских стройках. Мы получили огромный опыт в строительстве нежилых объектов.
Когда у нас стали появляться свободные денежные средства, мы начали их инвестировать в коммерческую недвижимость. Этот вид бизнеса не занимал много времени, давал сохранность вложений и постоянно рос в цене.
Первое время мы покупали готовый арендный бизнес с имеющимися арендаторами и получали стабильный пассивный доход от сдачи помещений в аренду. Через некоторое время наша компания стала инвестировать денежные средства в объекты, которые требуют ремонта и перепрофилирования.
В настоящее время мы приобретаем нежилые помещения, здания, которые находятся в ветхом состоянии, и делаем редевелопмент этих объектов. После мы сдаем эти помещения в аренду и продаем с арендаторами как готовый арендный бизнес.
На что важно обращать внимание
При принятии решения о покупке недвижимости важно обращать внимание на месторасположения объекта. Есть такое золотое правило трех L: location, location, и еще раз location.
Первый объект мы приобрели в небольшом городе Йошкар-Ола. Это было помещение большой площадью и стоило почти 2 000 000 $. Объект нам показался привлекательным из-за наличия хорошего арендатора и небольшого срока окупаемости инвестиций. Через несколько лет мы решили продать эту недвижимость, чтобы получить деньги для реализации других проектов. Но продать дорогой объект в небольшом городе оказалось непросто. Покупателей в Йошкар-Оле, которые готовы заплатить несколько миллионов долларов, оказалось немного. Это был первый урок, который показал, что нужно внимательно относиться не только к качеству объекта, но и его месторасположению.
Нужно понимать, хорошо ли объект просматривается с дороги, какой автомобильный и пешеходный трафик рядом с помещением. Важно, чтобы было место под вывеску. Наличие отдельного входа — огромное преимущество. Нужно проверять наличие всех коммуникаций и договор с коммунальными службами. Я изучаю, какие арендаторы работают поблизости, каковы арендные ставки и доля вакантных площадей. И, конечно, я прогнозирую, какому арендатору смогу сдать это помещение в аренду и по какой цене.
О перспективах
Я получаю огромное удовольствие, работая с коммерческой недвижимостью. Мне нравится видеть, как заброшенные объекты превращаются в красивые помещения и начинают приносить пользу людям. Мне нравится быть причастным к приведению города в порядок.
Я планирую и дальше заниматься инвестициями в коммерческую недвижимость. Сейчас хорошее время для этого, поскольку цены сильно скорректировались за последние годы. Многие крупные иностранные инвесторы ушли с рынка в России, и нет больших денег, которые перегревают рынок. Есть возможность выбрать хороший объект, получить существенную скидку на покупку и в результате заработать хорошую прибыль. Я наблюдаю, как растет спрос со стороны арендаторов на объекты формата стрит-ритейл, и это дает возможность держать арендные ставки на высоком уровне. В ближайшие годы тенденция сохранится и будет возможность получать хорошую норму прибыли при инвестициях в коммерческую недвижимость.
Асем Аканова, 32 года, родной город — Астана, коммерческий директор агентства «Витрина недвижимости»
О бизнесе и инвестициях в недвижимость
В сфере недвижимости я работаю с 18 лет. Когда жила за границей, начала оказывать помощь в приобретении недвижимости в Европе. После ко мне часто обращались люди в Казахстане. Меня интересовала эта деятельность и начала интересовать еще больше, когда я поняла, что это интересно и выгодно.
Недвижимость — наиболее безопасный вариант для вложения средств. Еще один плюс — недвижимость можно оставлять в наследство. Мы не та страна, которая коллекционирует картины или золотые слитки. В Казахстане многие заботятся о том, что впоследствии недвижимость может перейти детям. Поэтому это самая актуальная область для инвестиций в нашей стране.
Самое главное преимущество — безопасность, и то, что недвижимость может работать на вас долгое время.
На что важно обращать внимание
При выборе объекта для вложений важно обращать внимание на безопасность сделки. Потому в Казахстане зачастую пытаются сэкономить, но попадают в тяжелые ситуации. У нас были случаи, когда мы выступали в качестве третьей стороны и обеспечивали прозрачность сделки.
О перспективах
В Казахстане улучшается экономическая ситуация, дорожает нефть. Поэтому столичная недвижимость будет расти в спросе. Я бы порекомендовала рассмотреть перспективу роста коммерческой недвижимости в Казахстане.
Александр Рогачев, 31 год, родной город — Москва, предприниматель, инвестор, управляющий активами, бизнес-партнер инвестиционной группы IMPACT CAPITAL
О бизнесе и инвестициях
Я работал по найму в одной крупной компании и стал задумываться о создании источников пассивного дохода.
Сотрудником по найму я прошел долгий путь от мастера производственного участка до топ-руководителя одного из подразделений компании. Много времени проводил на работе, чтобы обеспечивать достойный уровень жизни семьи. Я много размышлял над приоритетами в жизни, целями и желаниями. А хотелось многого: возможности путешествовать по миру, проводить больше времени с семьей, заниматься любимым делом, иметь больше свободного времени. И самое главное — финансового благополучия в будущем.
Первое, с чего я начал — откладывал часть дохода и направлял средства на банковский депозит, чтобы скопить подушку безопасности. Стал изучать инвестиционные инструменты, акции, облигации, недвижимость. Затем ушел с работы по найму и открыл собственное дело. Также часть дохода от бизнеса направлял на инвестиции. Бизнес я рассматривал как один из вариантов инвестиций.
Постепенно я создавал капитал. Изучал и пробовал разные инвестиционные инструменты, фондовый рынок, криптовалюту, частные займы.
Для себя я понял, что я инвестор «среднерискованный» и не люблю агрессивные инвестиционные стратегии. Поэтому я стал рассматривать варианты консервативного инвестирования. Одним из таких вариантов и стала недвижимость. Недвижимость — один из любимых инструментов для увеличения капитала, который используют во всем мире.
Проработав несколько вариантов инвестирования в недвижимость, взвесив доходность и риски, я остановился на коммерческой недвижимости под стрит-ритейл. Данная инвестиционная стратегия подразумевает следующее: мы находим объекты недвижимости по заниженной цене на рынке, выкупаем данные объекты, затем сдаем в аренду топовым федеральным арендаторам. После подписания договора аренды с арендатором мы продаем объект как готовый арендный бизнес.
На что важно обращать внимание
У инвестиций в данный вид недвижимости есть несколько преимуществ. Во-первых, это высоколиквидные площади коммерческой недвижимости в Москве, так как расположены в местах с высоким людским трафиком. А где людской трафик — там и топовые арендаторы. К тому же продать или сдать такие площади по хорошей ставке несложно, они всегда востребованы. Плюс ты становишься совладельцем ликвидной недвижимости в Москве.
Инвестиции в коммерческую недвижимость под стрит-ритейл — один из немногих инвестиционных инструментов, который позволяет получать хорошую доходность при минимальных рисках.
О перспективах
Рынок недвижимости на постсоветском пространстве переживает не лучшие времена. Но, как гласит инвестиционная мудрость, кризис — самое лучшее время для инвестиций. Кризис, несомненно, сменится подъемом рынка, и все, кто приобрел активы в период кризиса, заработают хорошую прибыль на вложенном капитале.
Мы с командой и нашими инвесторами владеем долями в четырех объектах коммерческой недвижимости в Москве. Планируем до конца года нарастить количество объектов до восьми.
