Сергей Сизинцев, туған жері — Петропавловск, заңгер, управляющий партнер юридической фирмы De Facto заң фирмасының басқарушы серіктесі
Сатушы кепілге салынған мүлікті өз бетінше сата алады ма
Сатушы сатып алушы адамды іздестірумен, болашақ мәміле және оның шарттары жайлы келіссөздер жүргізумен өзі айналыса алады. Бірақ басқа тұлғаға сатуға, жалға беруге, өтеусіз пайдалануға немесе басқаруға тек банктің келісімімен ғана рұқсат етіледі. Яғни, банктің келсімі болмай мәміле жасасу мүмкін емес.
Кепілге салынған мүліктің иесі кім
Әдетте меншік иесі өз қалауы бойынша тиесілі меншікті иеленуге, пайдалануға және басқаруға құқылы. Кепілдік тіркелген жағдайда мүлік иесі мүлік иесі бола тұра жылжымайтын мүлікке билік ету құқығынан айырылады.
Кепіл меншік ету құқығы кепіл ұстаушыға өтеді деген сөз емес. Кепіл — мемлекеттік тіркеуге жататын жылжымайтын мүлікке деген ауыртпалық.
Банк кепілге салынған мүліктің иесі болмайды және осы мүлікті тек қарыз алушы қарызды төлеу бойынша міндеттемені бұзған жағдайда ғана сата алады.
Сатып алушының ақшасымен ипотеканы мерзімінен бұрын өтеуге болады ма
Көптеген жағдайларда екі жақ бір келісімге келеді, яғни ол бойынша иесінің өзі кепілді мүлікпен мәмілені аяқтау үшін ипотекалық қарызды толығымен өтеуге міндетті. Осыдан кейін кепіл тоқтатылады және мәмілеге отыру үшін ешқандай кедергілер болмайды. Бар қиындық жиі жағдайда қарызды өтеу үшін сатып алушының ақшасы пайдаланатындығында. Бұл сатып алушы үшін тәуекел. Сатушыға бұл жағдайда айтарлықтай қауіп жоқ.
Сатып алушыға тәуекелдің деңгейін қалай азайтуға болады
Қарызды өтеу үшін ақша кепілақша ретінде шығарылуы тиіс. Егер мәміле жасалмаса, жылжымайтын түлік сатушысы ақшаны алынған соманы екі есе қайтаруға міндетті, бұл келісімді сақтауға себеп болады.
Кепілақша берілгенге дейін сатып алушы қарызгермен бірге қарыз беруді бақылайтын бан менеджеріне баруы тиіс. Сонымен бірге, қарыздың дәл мөлшерін, оның ішінде сыйақы, айыппұлдар мен басқа да құқық бұзушылық міндеттемелерінің бұзылуын анықтау қажет. Қарыз алушымен көрсетілген банктен борыш сомасы туралы анықтама барлық жағдайда толық бейнені бермейді. Сондай-ақ, қарыз алушыға сот тарапынан соттан тыс немес сот тәртібімен кепілге салынған мүлікті иеліктен шығарылмағандығына көз жеткізу керек. Тағы сатушыдан Халыққа қызмет көрсету орталығында немесе Электрондық үкімет порталында нысанда басқа ауыртпалықтардың жоқтығына сенімді болу үшін тіркелген құқықтар туралы анықтаманы алыңыз.
Кепілақша ретінде қарызды өтеу және ауыртпалықты тоқтату үшін қажетті соманы беру қажет. Ақшаның тағайындалған жеріне баратынына көз жеткізу үшін оларды сатушыға емес, кепілақша жайлы келісімге қол қою кезінде кассаға немесе кредиторға тапсыруға кеңес беріледі.
Кепілдің тоқтатылуын тіркеу бес күнге созылады және кепіл ұстаушының талабы бойынша жүргізіледі.
Кепілдік тоқтатылғаннан кейін ғана сауда-саттық жасасуға және түпкілікті есеп айырысуға болады.
Сатып алушы ипотеканы өз атына рәсімдеуіне болады ма
Кепілген берілген мүлікпен жасалған мәміленің орындалуы банктің жазбаша келесімімен ғана мүмкін. Банктер бұл үрдістерге сирек келіседі, себебі кепілге салынған мүліктің кез-келген мәмілесі оның қауіпсіз сақталуына тәуекел туғызады. Кепілдік берілген қарыз бойынша қарыз алушыны ауыстыруға банктер белгілі бір жағдайларда ғана келіседі. Несие беру туралы шешім қабылдаған кезде банк қарыз алушының төлем қабілеттілігін және кепіл мүлкін несиені өтеуді қамтамасыз ету қабілетін бағалайды. Қымбат жылжымайтын мүлік түріндегі қамтамасыз етудің болуы жеткілікті шарт болмауы мүмкін, себебі банк ең алдымен қарыз алушының қарыз қаражатын кепілдікке сату есебінен емес, оның кірістері есебінен өтеу мүмкіндігіне баса назар аударады.
Егер жылжымайтын мүлік сатып алушының төлем қабілеттілігі кепілге берілсе, онда мұндай мәміле тәуекелдер тұрғысынан сатып алушы үшін жеткілікті түрде қауіпсіз болады, өйткені оның мүдделерін қамтамасыз ететін кепілгер өзінің заңды тазалығына қамқорлық жасайды.
Мәмле тараптарының есептерінде келесі үрдістер мүмкін:
— Сатып алушы несие бойынша барлық төлемдерді сатушыға қосымша ақы төлемей өзіне қабылдайды.
— Сатып алушы қарызды аударудан басқа сатушыға келісілген ақыны береді.
Жылжымайтын мүлік сатушысы, әдетте, «таза» объектіге қарағанда ипотекалық жылжымайтын мүліктің бағасы төмен болуы мүмкін екендігіне қауіп төндіреді.
Екі жағдайда да сатып алушы тәуекелге барады. Қарызды өтеу үшін ақша аударғанда, олардың тағайындалған пунктіне жете алмайтынына қауіп бар. Бұл шығындарды ерекше бақылауды талап етеді. Егер сатып алушы кепіл берушінің орнын алса, онда ол несиені қайтармау және осыған байланысты жылжымайтын мүлікті жоғалту тәуекелін қабылдайды.
Төлем жасаумен қиындықтар туындаған кезде не істеуге болады
Төлем жасаумен қиындықтары сауда-саттық үшін кепілге салынған мүлікті және кепіл берушінің оны жоғалту мүмкіндігін береді.
Егер осындай қиындықтар туындаса, онда қайта қаржыландыру туралы кейінге қалдыру, бөліп-бөліп беру немесе несиені қайтару шарттарында басқа өзгерістер туралы өтінішпен банкке өтініш жасамауға тырысыңыз.
Сондай-ақ жағдайдан шығу нұсқалары қайта қаржыландырудың қолайлы жағдайларын іздестіру немесе қарызды төлеу мақсатында жылжымайтын мүлік сатып алушыны іздестіру болуы мүмкін.
