1. Банктер мен олардың бағдарламаларын саралап шығыңыз
Ипотекалық бағдарламаны таңдау үлкен жауапкершілікті талап етеді, себебі бұл сіздің ұзақ уақыт бойы табысыңызға байланысты. Несиені жалақы алатын валютамен алған жөн.
Алдымен сатып алынатын пәтердің бағасы мен өзіңіз есептеп отырған алғашқы жарна сомасын анықтап алыңыз. Ары қарай ипотекалық қарыз беру бойынша банктер ұсынатын ұсыныстарды басты үш параметрге: пайыздық мөлшер, комиссия көлемі, ай сайынғы төлем сомасына ақарап, талдап көріңіз.
Сонымен қатар қарыз мерзімі де өте маңызды: мерзімі ұзарған сайын үстіне төленетін ақша көбейе береді. Қарыз алушының табысын растауға қойылатын талаптардың төмендеуі кезінде алғашқы жарна, пайыздық мөлшері жоғары болуы мүмкін.
Бұрын иптотека алған достарыңыз бен таныстарыңыздың пікірін тыңдаңыз. Мәселені жекелей қарастыру кезінде ньанстар мен жағдайлар туындайды, басында тиімді болып көрінген нәрселер қосымша талаптардың кесірінен өзінің тартымдылығын жояды. Мысалы, табысты растау болмаған кезде несиенің беруге мүмкін болатын ең жоғары сомасы азаяды.
Жаңашылдықтар жақсы болуы да мүмкін. Мысалы, егер сізде сатып алатын жылжымайтын мүліктен бөлек, кепілге қоятын қосымша жылжымайтын мүлігіңіз бар болса, онда алғашқы жарнаның ең төменгі мөлшерлемесі азаяды.
2. Жылдық тиімді мөлшерлемені ескеріңіз
Жылдық мөлшерлеме бұл — несие бойынша пайыз. Ал жылдық тиімді мөлшерлеме (ЖТМ) бұл — несие бойынша пайыз бен барлық комиссиялар, шығындар (қолма-қол ақшаға айналдыру үшін, несие мен сақтандыруды қарастыру үшін комиссия). ҚР қаржылық бақылау агенттігі банктерді қатаң түрде клиенттерге ЖТМ бойынша ақпараттарды жеткізуге міндеттейді. Алайда, жылдық тиімді мөлшерлеменің көлемін сіздің шарттарыңызды ескеріп сұрау қажет — несиелеу мерзімі, несие сомасы және алғашқы жарна сомасы. Оның үстіне бұл сомаға кейбір қосымша шығындар кірмеуі мүмкін.
3. Төлем тәсілдерін таңдаңыз
Ипотекалық несиені өтеу үшін екі тәсіл бар: аннуитеттік және сараланған.
Бірінші жағдайда ай сайын бірдей сома төленеді. Осыған қарамастан, төлем құрамы өзгереді: алғашқы бірнеше жылда төлемнің көп бөлігі пайызды өтеуге кетеді, кейінірек негізгі қарызды өтеуге ығысады. Бұл ипотека төлеміне ай сайын бірдей соманы төлеуді жоспарлап қойған және қалған шығындарды жобалағандар үшін өте ыңғайлы. Аннуитеттік тәсілдің басты кемшілігі сол, алдымен сіз банкке төлейсіз, соған қарамастан негізгі қарыздың сомасы жайлап төмендейді, ал оған барлық уақыт бойы пайыздар саналады. Және бірнеше жыл өткен соң жылжымайтын мүліктің өзіне әлі ештеңе төлемеген болып шығасыз.
Сараланған тәсіл кезінде ай сайынғы төлем мөлшері несиені өтеу көлемі бойынша азаяды. Мұнда төлем есептің аннуиттеттік тәсіліндегіден көбірек болуы мүмкін. Бірақ, сіз негізгі қарызды басынан бастап төлейсіз, ал пайыз ай сайын азайып жатқан сомаға қосылады, соңында төлемнің дифференциалды тәсілі тиімдірек болады. Алайда, алғашқы төлемдердің көлемі өте жоғары болғандықтан, банк мамандары мұндай төлемді төлей алмауыңыз мүмкін деп шешіп, дифференциалды төлем арқылы ипотека беруден бас тартуы мүмкін.
4. Төлем мен жалақының арақатынасын белгілеңіз
«Жалақыдан қанша алып қалу қажет және қандай сомаға өмір сүрген жөн?» — бұл сұрақ ипотека алғысы келетіндердің көпшілігін қызықтыратыны анық. Ұлттық банктің қаулысына сәйкес, барлық төленбеген қарыздар бойынша ай сайынғы төлем қарыз алушының табысының 50%-ынан аспауы тиіс. Олай болмаған жағдайда банк клиентке несие беруден бас тартуға міндетті. Алайда, 50% — көп жағдайда төлем төлеушілер үшін қиынға соғады. Қаржы сарапшылары тиімді ипотекалық бөлінген сома орташа айлық табыстың 30%-ынан аспауы керек.
Сондықтан, табыстың қандай бөлігін отбасында ешқандай қиындықтар тумайтындай етіп бөле алатыныңызды алдын ала есептеңіз.
5. Мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндіктері туралы біліп алыңыз
Ипотека рәсімдеу кезінде мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндіктері мен оның шарттары туралы біліп алғаныңыз жөн. Бұрын несиені мерзімінен бұрын өтеу қиын әрі тиімділігі төмен шара болатын, ал қазір көптеген қазақстандық банктер бұл мәселеде клиенттерге көмек көрсетеді. Алайда, кейбір банктерде мерзімінен бұрын өтеуге байланысты мораторий немесе айыппұл бар.
6. Кейінге шегеру мүмкіндіктері туралы ұмытпаңыз
Қарыз алушының ай сайынғы төлеміне ақшасы болмай қалатын жағдайлары кездеседі. Бұл жағдайда бірден банк менеджеріне барып, банк жетекшісінің атына өтініш (екі дана, бір данасы өзінде қалдыруы тиіс) жазып, жағдайды түсіндіріп, банктен көмек сұрап, кейінге шегеруді өтіну қажет. Сондай-ақ, кейінге шегеру кезінде сізге төленбеген сомаға өсім қосылмауын көрсетуіңіз керек. Соттық тартыстар тек қарыз алушыға ғана емес, банктің өзіне де қажет емес — бұл уақыт пен ақшаның қосымша шығыны, кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті алудың мәселесі де көп, банк есептеген табыс та азаяды.
Егер сіз кейінге шегеруге қол жеткізе алсаңыз, ай сайынғы төлемдер келесі төлемдерге «лақтырылады» және бұл уақыт аралығында пайыз қосылуы мүмкін. Сондықтан, қарыздың құрылымын өзгертіп, несиелеу мерзімін ұзартқан дұрыс.
7. Құрылымын өзгерту туралы біліп алыңыз
Ипотекалық қарыздың құрылымын өзгерткенде мерзімі, қарызды өтеу реті, қарыз бойынша ақша, комиссия мен пайызды өзгертуі мүмкін.
Құрылымын өзгертуге көбінесе қарыз алушының несиені төлей алмауының нақты себептері болған кезде жүгінеді. Құрылымын өзгерту туралы өтініштен бөлек банкке сіздің ағымдағы қаржылық жағдайыңызды растайтын құжаттарды әкелуіңіз керек. Кейде банк өтініші қарау үшін комиссия төлеуді талап етеді.
Құрылымын өзгертудің нәтижесінде: несиені қайтарудың мерзімін ұзартуы, негізгі қарызды немесе пайызды өтеу бойынша кейінге қалдыруы, қарызды өтеудің жеке кестесінің құрылуы, несие валютасының өзгеруі, несие бойынша қарызды өтеудің реттілігі өзгеруі, пайыздық мөлшерлеменің азайтылуы, тұрақсыздық айыбының (айыппұл немесе өсім) алынуы мүмкін.
Құрылымын өзгерту шарттарын қолдану соңғы шешімді банк қабылдайды. Несиені өтеуді кейінге қалдыру белгіленген жағдайда ай сайынғы төлемнің мөлшері(негізгі қарыздың сомасы емес, несиелеу мерзімі ұзартылатын болған соң пайызы) өсуі мүмкін.
8. Қайта қаржыландыру туралы ақпарат жинақтаңыз
Қайта қаржыландыру немесе қайта несиелеу — бір қарызды жаңасының есебінен толық немесе бөліп өтеу. Қайта қаржыландыру кезінде несиені өтеу мерзімінің өзгеретіні, төлем көлемі қысқарып, пайыздық мөлшерлемелер төмендейтіні анық. Бірақ, қайта қаржыландырғанда ақшаны қолға бермейді: банк бұрынғы несиені өтеуге аударады. Бұл кезде жаңа несие алушының атына кепіл қайта рәсімделеді. Нәтижесінде бір несие өтеледі, алайда бір уақытта жаңа несиенің міндеттемелері жүктеледі. Мұнда тек ай сайынғы төлем көлемі төмен болады.
Қайта қаржыландыру үшін басқа банкке барудың қажеті жоқ — мұны өзіңіз несие алған банкте рәсімдей аласыз, оның үстіне оны рәсімдеу шаралары да жеңіл болады.
Қайта қаржыландыру кезінде жасырын комиссиялардан абай болған жөн. Кейде банктер клиенттерді тарту үшін төмен пайыздық мөлшерлемелер жөнінде мәлімдейді, бірақ соңында жасырын комиссиялардың кесірінен қарыздағыдан да көбірек төлейсіз.
Сонымен қатар ипотекалық келісім шарт жасаспас бұрын құжатты заңгерге апарып тексертіп алған артық болмайды. Ол келісім шарттағы қауіпті нәрселер туралы ескертіп, түсініксіз терминдер мен анықтамаларды түсіндіреді.
Дереккөз: kn.kz
