Сергей Сизинцев, родной город — Петропавловск, адвокат, управляющий партнер юридической фирмы De Facto
Может ли продавец самостоятельно продать заложенную недвижимость
Продавец может сам заниматься поиском покупателя, вести переговоры о будущей сделке и ее условиях. Но продавать, передавать в аренду или безвозмездное пользование другому человеку или иначе распоряжаться жильем может только с согласия банка. То есть без согласия банка заключение сделки невозможно.
Кто собственник заложенной недвижимости
Обычно собственник по своему усмотрению имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В случае регистрации залога собственник, оставаясь собственником, утрачивает право распоряжаться недвижимостью.
Залог не означает, что права собственности переходят к залогодержателю. Залог — обременение права на недвижимость, которое подлежит государственной регистрации.
Банк не становится собственником заложенной недвижимости и может продавать эту недвижимость с торгов только в случае, если заемщик нарушил обязательства по выплате долга.
Возможно ли досрочно погасить ипотеку на деньги покупателя
Во многих случаях стороны достигают соглашения, по которому для совершения сделки с заложенным имуществом собственник должен полностью погасить долг по ипотеке. После этого залог прекращается и никаких препятствий для совершения сделки нет. Сложность в том, что для погашения задолженности часто используются деньги будущего покупателя. А это риск для покупателя. Продавец в этой ситуации особых рисков не несет.
Как снизить риски покупателю
Деньги для погашения задолженности должны выдаваться в качестве задатка. В случае, если сделка не состоится, продавец недвижимости будет обязан вернуть деньги в двойном размере полученного задатка, что будет его мотивировать соблюдать договоренность.
До выдачи задатка покупателю необходимо вместе с должником посетить менеджера банка, который курирует заем. При этом необходимо выяснить точный размер задолженности, в том числе по вознаграждению, неустойке и другим штрафным санкциям, наличие просрочки или иного нарушения обязательств. Предоставление должником справки банка о размере задолженности не всегда дает полную картину. Желательно также убедиться в том, что к должнику не применяется внесудебная или судебная процедура реализации залога, что на имущество не наложен арест.
Также попросить продавца получить в Центре обслуживания населения или на портале Электронного правительства справку о зарегистрированных правах для того, чтобы убедиться в отсутствии иных обременений на объект.
В качестве задатка необходимо выдавать ту сумму, которая необходима для погашения долга и прекращения обременения. Для того чтобы убедиться в том, что деньги попадут по назначению, рекомендуется их передачу производить не продавцу, а непосредственно в кассу банка или на руки кредитору в момент подписания соглашения о задатке.
Регистрация прекращения залога занимает пять дней и производится по заявлению залогодержателя.
Только после регистрации прекращения залога можно заключить договор купли-продажи и произвести окончательный расчет.
Может ли покупатель оформить ипотеку на себя
Совершение сделки с заложенным имуществом возможно только с письменного согласия банка. Банки неохотно идут на эту процедуру, поскольку любая сделка с заложенным имуществом добавляет риски для его безопасного нахождения в залоге. На замену должника по обеспеченному залогом займу банки также соглашаются лишь при определенных условиях. Принимая решение о выдаче кредита, банк оценивает платежеспособность заемщика и способность заложенного имущества обеспечить возврат займа. Наличие залога в виде дорогостоящей недвижимости может оказаться недостаточным условием, поскольку банк в первую очередь интересует способность заемщика возвращать кредит за счет своих доходов, а не за счет реализации залога.
Если же платежеспособность приобретателя недвижимости устраивает залогодержателя, то такая сделка в плане рисков будет достаточно безопасной для покупателя, поскольку залогодержатель, обеспечивая свои интересы, будет заботиться о ее юридической чистоте.
При расчетах сторон по сделке возможны следующие варианты:
— покупатель принимает на себя все платежи по кредиту, ничего не доплачивая при этом продавцу. Интерес последнего здесь состоит в освобождении от непосильной долговой нагрузки
— покупатель помимо перевода долга производит продавцу оговоренную доплату.
Продавец недвижимости обычно рискует тем, что за заложенную недвижимость может быть предложена более низкая цена, чем за «чистый» объект.
Покупатель рискует в обоих случаях. Когда он передает деньги для погашения долга, есть риск, что они не дойдут по назначению. Это требует особого контроля за расходами. Если покупатель занимает место залогодателя, то он принимает на себя риски невозврата кредита и утраты недвижимости в связи с этим.
Что делать, если возникли проблемы с выплатами
Проблемы с выплатами создают возможность для выставления заложенной недвижимости на торги и ее потери залогодателем.
Если такие проблемы возникли, стоит попробовать обратиться в банк с заявлением о рефинансировании, предоставлении отсрочки, рассрочки или другом изменении условий возврата займа.
Также вариантами выхода из ситуации могут быть поиск выгодных условий рефинансирования или поиск покупателя недвижимости с целью погашения долга.
