Познакомились со специалистами из США и узнали, сколько стоит американская недвижимость, как выбрать риэлтора и почему хорошая школа — лучший показатель благоприятного района.
Максим Мукомелов, 40 лет, город — Майами, специалист по недвижимости в штате Флорида США, предприниматель, @maximvladi
О себе
Я живу в США больше восьми лет. Пять из них занимаюсь недвижимостью в солнечном штате Флорида. Риэлторская деятельность здесь строго регулируется государством. Необходимо получить лицензию штата, которая выдается только после успешного обучения и сдачи экзаменов.
После этого каждые два года специалисты проходят дополнительное обучение, чтобы продлить лицензию. Первые два года карьеры риэлторы обязаны отработать под руководством опытного брокера.
Что нужно знать перед переездом
Аренда квартиры или дома — основная статья расходов в США. Поэтому иметь собственное жилье выгоднее.
Часто спрашивают, дает ли наличие недвижимости в США преимущество при получении визы. Ответ — нет. Вы можете приобрести недвижимость удаленно, стать владельцем, сдавать ее в аренду и получать доход, не имея при этом визы.
Специальных документов для покупки не требуется. Единственное разрешение, которое необходимо получить, если вы покупаете квартиру или дом под управлением ассоциации домовладельцев — одобрение. Будущий хозяин проверяется на платежеспособность и криминальную историю. Обычно это занимает две-три недели. Также проводится персональное собеседование с потенциальными покупателями.
О выборе
Во Флориде много домов находятся под управлением ассоциации домовладельцев. Благодаря этому вы получаете определенный сервис: клуб для владельцев домов, тренажерный зал, бассейн, спортивные и детские площадки, охраняемую территорию. За эти преимущества нужно каждый месяц выплачивать Home Owner Association Fees — в среднем 500-700 $. Есть и ограничения. Например, вы не можете покрасить дом в цвет, который не соответствует стандартам. В каждом сообществе свои правила.
Выбирать недвижимость стоит через лицензированного специалиста, который поможет с нюансами
С домами, которые не входят в ассоциации легче — не нужно выплачивать взносы, а в случае проведения ремонтных работ нужно обратиться за разрешением в городскую мэрию.
Выбирать недвижимость стоит через лицензированного специалиста, который поможет с нюансами. В США более 95% сделок совершаются через риэлторов. Обычно работают два специалиста, которые представляют интересы продавца и покупателя. Если объект выбран, а условия обговорены, сделка длится около месяца. В этот период покупатель назначает инспекцию, во время которой проходит проверка на наличие неисправностей.
О ценах
Цены на недвижимость разные. Зависят от года постройки дома, удаленности от океана и даже этажа. Важную роль играет рейтинг районной школы.
В популярных у наших соотечественников районах: Sunny Isles Beach, Aventura, Hallandale, квартира с двумя спальнями стоит около 450 000-500 000 $. Цена частных домов с тремя спальнями в районах с хорошими школами: Boca Raton, Parkland, Weston — 700 000-800 000 $ и выше. Стоимость недвижимости премиум-класса на первой линии начинается от 1 500 000-2 000 000$.
Следует помнить о дополнительных расходах при заключении сделки: оплата налогов, переоформление, инспекция, госпошлина. В среднем это около 2-3% от суммы сделки. Комиссию агентам платит продавец. Подробно про налоги можно прочитать в моей статье.
К дальнейшим ежемесячным расходам следует отнести:
— Home Owner Association Fees — 500-700 $
— страховка на дом — в среднем 250-300 $
— оплата электричества и воды — 150-300 $ в зависимости от площади дома
— интернет — 60-80 $.
Покупка оплачивается путем зачисления средств на специальный эскроу-счет титульной компании, которая занимается юридическим оформлением сделки и готовит необходимые документы для передачи права собственности. Перевод может осуществляться как с американского счета, так и с зарубежного.
В течение трех-пяти дней после подписания контракта на покупку, на эскроу-счет переводится задаток, обычно 10-15%, а за несколько дней до закрытия сделки переводится оставшаяся сумма. Продавец получает деньги только в день закрытия сделки, тогда же покупателю переходит право собственности.
О преимуществах
К преимуществам наличия недвижимости в США следует отнести ее ликвидность. Рынок Южной Флориды — постоянно растущий и развивающийся сегмент экономики штата. В последние десятилетия в этот регион переезжает большое количество молодых людей, а крупные компании открывают свои офисы и представительства, чем создают большой спрос.
Тем, кто хочет купить недвижимость в Майами, советую найти опытного специалиста по недвижимости и прислушиваться его советам.
Кристина Соловьева, город — Уолнат-Крик, риэлтор, @realtor_bay_area
О себе
Я переехала в США в 1998 году по студенческой визе. С 2007 года начала работу риэлтором.
Что нужно знать перед переездом
Основная часть расходов в США — жилье. Но не советую сразу покупать недвижимость. Лучше арендовать, узнать районы, понять, где вы будете работать. Риэлторы арендой не занимаются, поэтому стоит поискать на веб-сайтах, вроде Zillow.com или Craigslist.com.
Учитывайте стоимость медицинской страховки — она составляет около 500 $ в месяц.
Для покупки недвижимости дополнительные документы не нужны. Наличные должны быть официально переведены в банк. При необходимости можно получить ипотечный заем, даже без вида на жительство — но в этом случае придется доказать свою платежеспособность.
О выборе района
Выбрать район в Калифорнии сложно. Хороший показатель — местная школа. Обычно жители соответствуют ее уровню.
Самый простой способ найти жилье — искать на сайтах, используя тот же Zillow.com или Redfin.com. Вся недвижимость, выставленная на продажу, входит в единую базу данных, доступ к которой открытый. Поэтому риэлтор нужен не для того, чтобы найти жилье, а для помощи в оформлении сделки, организации инспекционного осмотра.
Услуги риэлтора оплачивает не покупатель, а продавец. Чтобы найти хорошего специалиста, советую обращать внимание на опыт работы — желательно не менее трех лет, количество продаж и отзывы клиентов.
О ценах
Однокомнатная квартира в Сан-Франциско будет стоит не менее 500 000 $. Дома за городом обойдутся в 300 000 $. Есть районы, с ценником в 150 000-200 000 $, но они считаются неблагополучными. Главные факторы, которые виляют на стоимость жилья: репутация школы, расстояние от рабочих центров и наличие пробок на дорогах.
Рассчитывайте, что только на оформление сделки вы потратите 10 000-15 000 $
При покупке жилья стоит учитывать налог на недвижимость. Он составляет около 1,25% от стоимости дома в год. Также нужно оплачивать страховку, ее средняя стоимость — 1200-1500 $. При оформлении дополнительных услуг, вроде страхования от пожара или наводнения, цена может подняться до 5000 $.
Также придется заплатить за бюрократические моменты. Рассчитывайте, что только на оформление сделки вы потратите 10 000-15 000 $. Все деньги проходят через эскроу-счет компании посредника.
Советую начинать процесс покупки с выбора хорошего риелтора, который объяснит следующие шаги.
Варвара Латынцева, эксперт по инвестиционной иммиграции в США, коммерческий директор компании Second Wind, @second_wind_eb5
О себе
Наша компания Second Wind работает с программами по бизнес и инвестиционной иммиграции в США, специализируется на иммиграционной программе ЕВ-5, позволяющей получить грин-карту через инвестиции. У наших экспертов больше 12 лет опыта работы в иммиграции.
Что нужно знать перед переездом
Люди, которые интересуются покупкой жилья в США, часто задаются вопросом о том, смогут ли они там остаться: проживать и работать. Важно понимать, что в США приобретение недвижимости никак не связано с иммиграционным статусом. Чтобы жить и работать в стране иностранцу необходимо заранее рассмотреть способы получения визы или грин-карты, вида на жительство. Поэтому мы бы рекомендовали сначала определиться с целью покупки недвижимости.
Если цель — жить в США, то для начала стоит рассмотреть возможности оформления визы или ВНЖ. Например, вид на жительство оформляется по следующим основаниям: брак, воссоединение с семьей, лотерея, политическое убежище, выдающиеся достижения, инвестиции, бизнес или работа.
в США приобретение недвижимости никак не связано с иммиграционным статусом
Владение жилым имуществом в США и отсутствие визы может затруднить оформление туристической или студенческой визы, так как возникают противоречия в намерениях заявителя.
Если цель — получение дохода с инвестиций в недвижимость и цели переезжать нет, стоит рассмотреть инвестирование через компании, занимающихся этим профессионально.
При таком способе инвестирования весь процесс по поиску объекта, структурированию финансов, юридическому сопровождению и дальнейшей сдачи в аренду берут на себя профессиональные фонды, инвестору остается тщательно подойти к выбору компании.
США занимают лидирующие позиции в мире по объему рынка профессиональных инвестиций в недвижимость. Некоторые фонды начали открывать возможности инвестирования в свои проекты инвесторам из стран СНГ.
Если цель — найти аналогичную европейским странам иммиграционную программу, которая поможет получить ВНЖ через инвестиции в недвижимость, то в США действует программа EB-5. Ее механизм не связан с покупкой квартиры или дома, но через инвестиции от $800 000 в коммерческий проект, например, отель или торговый центр, иностранный гражданин получает право на оформление грин-карты, вида на жительство.