1. Проанализируйте банки и их программы
К выбору ипотечной программы нужно подходить очень ответственно, ведь от этого будет зависеть ваше финансовое благополучие в течение долгого времени. Кредит лучше брать в той валюте, к которой привязана зарплата.
Сначала определите для себя стоимость приобретаемой квартиры и сумму первоначального взноса, которой вы располагаете. Далее проанализируйте имеющиеся предложения от банков по предоставлению ипотечных займов, обратив внимание на три основных параметра: процентную ставку, величину комиссий, сумму ежемесячного платежа.
Важным является также срок займа: чем длиннее срок, тем больше переплата. При сниженных требованиях к подтверждению доходов заемщика первоначальный взнос, процентная ставка и ежемесячный платеж могут оказаться выше.
Послушайте отзывы друзей или знакомых, которые уже взяли ипотеку. Зачастую при детальном изучении вопроса всплывают значимые нюансы и условия, изначально казавшиеся выгодными, могут потерять привлекательность из-за дополнительных требований. Например, при отсутствии подтверждения доходов снижается сумма кредита, максимально возможного к выдаче.
Нюансы могут быть также и положительными. Например, если у вас, помимо приобретаемой недвижимости, есть дополнительная, которую вы можете оформить в залог, то возможно снижение минимального первоначального взноса.
2. Учтите годовую эффективную ставку
Годовая ставка — это процент по самому кредиту. А годовая эффективная ставка (ГЭСВ) — это процент по кредиту плюс все комиссии и расходы (комиссия за обналичивание, за рассмотрение кредита и страхование). Агентство по финансовому надзору РК в строгом порядке обязало банки озвучивать клиентам информацию по ГЭСВ. Но размер годовой эффективной ставки нужно спрашивать с учетом ваших условий — срока кредитования, суммы кредита и размера первоначального взноса. Тем более что в эту цифру законодательно могут не включаться некоторые дополнительные расходы.
3. Выберите способ оплаты
Для погашения ипотечного кредита существует два способа: аннуитетный и дифференцированный.
В первом случае ежемесячно выплачивается одна и та же сумма. При этом состав платежей меняется: первые несколько лет большая часть платежа уходит на погашение процентов, постепенно смещаясь в сторону погашения основного долга. Это удобно для тех, кто планирует выделять на выплату ипотеки одну и ту же сумму ежемесячно и уже запланировал остальные расходы. Главный недостаток аннуитетного способа в том, что сначала вы платите банку, при этом сумма основного долга уменьшается медленно, а на нее между тем на протяжении всего периода начисляются проценты. И по истечении нескольких лет оказывается, что за саму недвижимость вы еще не заплатили практически ничего.
При дифференцированном способе размер ежемесячного платежа уменьшается по мере погашения кредита. При этом сначала платежи могут быть значительно выше, чем при аннуитетном способе расчета. Но за счет того, что основной долг вы начинаете погашать с самого начала, а проценты ежемесячно начисляются на уменьшающуюся сумму, в конечном итоге дифференцированный платеж оказывается гораздо более выгодным. Однако в связи с достаточно высокой суммой первых платежей, специалисты банка могут решить, что вы не осилите такие выплаты, и отказать в ипотеке с дифференцированными выплатами.
4. Соотнесите платежи с зарплатой
«Сколько придется откладывать из зарплаты и на какую сумму жить?» — этот вопрос беспокоит многих желающих взять ипотеку. Согласно постановлению Нацбанка, ежемесячный платеж по всем непогашенным займам не должен превышать 50% от среднемесячного дохода заемщика. В противном случае банк обязан отказать клиенту в выдаче кредита. Однако 50% — в большинстве случаев тяжелое бремя для плательщиков. Финансовые эксперты считают, что наиболее оптимальные ипотечные отчисления не должны превышать 30% от среднемесячного дохода.
Поэтому предварительно рассчитайте, какую часть доходов вы сможете выделять на платеж по ипотеке без ущерба для благополучия семьи.
5. Узнайте о возможности досрочного погашения
При оформлении ипотеки на всякий случай узнайте о возможности досрочного погашения и его условиях. Раньше досрочное погашение кредитов было сложной и маловыгодной процедурой, сейчас многие казахстанские банки идут в этом вопросе навстречу клиентам. Однако некоторые банки практикуют мораторий или штрафы за досрочное погашение.
6. Помните о возможности отсрочки
Случается так, что у заемщика не хватает средств на ежемесячный платеж. В этом случае лучше сразу обратиться к менеджеру банка и написать заявление на имя руководителя банка (в двух экземплярах, один из них оставить у себя), в котором объяснить ситуацию и попросить банк пойти навстречу и предоставить отсрочку. Также укажите, чтобы в течение отсрочки вам не начисляли пеню за непогашенные суммы. Судебные тяжбы нежелательны не только для заемщика, но и для самого банка — это дополнительная трата времени и денег, ведь залоговую недвижимость реализовать довольно проблематично и доход, на который рассчитывал банк, снижается.
Если вам удалось получить отсрочку, нужно знать, что ежемесячные платежи будут «перекинуты» на последующие выплаты и за это время могут быть начислены проценты. Поэтому лучше провести реструктуризацию займа и увеличить срок кредитования.
7. Узнайте о реструктуризации
Реструктуризация ипотечного долгаможет подразумевать изменения срока, порядка погашения долга, обеспечения, комиссий и процентов по кредиту.
К реструктуризации чаще всего прибегают, если у заемщика возникли уважительные причины, по которым он не смог погасить кредит. Помимо заявления о реструктуризации, нужно предоставить банку документы, подтверждающие ваше текущее финансовое положение. Иногда банк требует оплатить комиссию за рассмотрение заявления.
Результатами реструктуризации могут быть:увеличение срока возврата кредита, предоставление отсрочки по погашению основного долга или процентов, составление индивидуального графика погашения задолженности, изменение валюты кредита, изменение очередности погашения задолженности по кредиту, снижение процентной ставки, отмена неустойки (штрафа или пени).
Окончательное решение о применении условий реструктуризации принимает банк. В случае предоставления отсрочки погашения кредита может возрасти размер ежемесячного платежа (увеличивается не сумма основного долга, а процент — так как продлевается срок кредитования).
8. Соберите информацию о рефинансировании
Рефинансирование или перекредитование — это полное или частичное погашение одного займа за счет нового. Как правило, при рефинансировании изменяются сроки погашения кредита, сокращаются размеры платежей и снижаются процентные ставки. Но при рефинансировании деньги на руки не выдают: банк просто перечисляет сумму на погашение предыдущего кредита. Залог при этом переоформляется на нового кредитора. В результате один кредит погашается, но одновременно с этим у вас возникают обязательства по новому кредиту с тем только отличием, что сумма ежемесячного платежа будет меньше.
Для рефинансирования не обязательно обращаться в другой банк — это можно сделать в том же банке, в котором у вас кредит, при этом процедура оформления будет проще.
При рефинансировании стоит опасаться скрытых комиссий. Иногда банки для привлечения клиентов декларируют довольно низкие процентные ставки, но в итоге за счет скрытых комиссий вы заплатите дороже, чем при действующем займе.
Также перед заключением ипотечного договора будет нелишним отнести документ на проверку юристу. Он предупредит об опасных моментах в договоре, разъяснит непонятные термины и определения.
Источник kn.kz
