Покупка квартиры — одно из самых важных финансовых решений, и от правильно выбранной ипотеки зависит не только комфорт платежей, но и ваша уверенность в будущем. Разбираем, какие возможности для покупки жилья есть в Казахстане, чем они отличаются и как понять, какая программа подойдет именно вам.
Султан Елемесов, 40 лет, квалифицированный бухгалтер и аудитор
О себе
Я квалифицированный бухгалтер и аудитор Республики Казахстан, также имею квалификацию налогового консультанта. За плечами 15 лет в аудиторских организациях и банковском секторе: работал директором департамента консолидированной отчетности в группе Jusan Bank, выпускал отчетности Евразийского банка и АО «Кселл». Теперь занимаюсь товарным бизнесом, инвестирую в ценные бумаги и недвижимость, веду блог о деньгах, здоровье и жизни со смыслом. В основном делюсь опытом по банковским продуктам — хорошо знаю их изнутри, у меня самого четыре ипотеки.
Что нужно знать тем, кто хочет купить квартиру
Если мы говорим о недвижимости, то часто оценка ограничивается поверхностным взглядом на объект — в приоритете цена. Если покупка в ипотеку, то обычно еще и неадекватная оценка своей платежеспособности и долговой нагрузки. Многие забывают, что главная цель — не взять ипотеку любой ценой, а купить квартиру.
Я крайне негативно отношусь к тому, что люди без элементарной финансовой подушки, которая способна покрыть расходы семьи в случае каких-то осложнений хотя бы в течение шести месяцев, берут ипотеку.
Крупные кредиты — это всегда серьезный стресс, а без должной финансовой стабильности стресс становится вдвойне сильнее. Я даже сделал методичку по тому, как более грамотно подходить к покупке квартиры в ипотеку — «Практическое руководство по ипотеке 2025». Скачать ее можно бесплатно.
Я не эксперт по недвижимости и не риелтор, но уверен, что все зависит от цели покупки и города. Если это Алматы, то в хороших районах часто лучше выбрать вторичку. Если Астана — думаю, в столице есть смысл брать только первичку. Для аренды — небольшая площадь для одиноких людей или семейной пары без детей, возможно, первичка. Для семьи с детьми в Алматы — не во всех новостройках есть адекватная инфраструктура.
Главный плюс первички — больший выбор способов приобретения, включая рассрочки и партнерские программы от застройщиков. У вторички — возможность торга и понимание того, кто ваши соседи, чего часто нет в первичке. Ведь покупая жилье, вы получаете и соседей в придачу.
Как выбрать ипотеку
Если все-таки выбираем ипотеку, стандартно ипотечные продукты делятся на четыре большие категории:
1. Продукты по системе жилищно-строительных сбережений и производные от них. Здесь один оператор — «Отбасы банк».
2. Льготные программы с господдержкой, например, «7-20-25», и некоторые предварительные займы от «Отбасы».
3. Партнерские программы застройщиков и банков, где процент часто «вшит» в стоимость недвижимости, из-за чего продукт кажется дешевле по ставке.
4. Обычная рыночная ипотека без особых подводных камней, условия и ставки плюс-минус одинаковы у всех банков.
Сегодня, из-за ограничения на предельную ставку по ипотеке в 20%, банки придумали новый продукт — микс кредита под залог денег и ипотеки. При высокой базовой ставке и существующих лимитах этот вид может стать отдельной категорией, заменив обычную рыночную ипотеку, так как последняя при таких ставках банкам неинтересна.
При выборе обычно все смотрят на переплату, но для меня этот показатель малоинформативен. Например, сейчас инфляция около 11,6%. Если по кредиту в 100 миллионов тенге за год вы заплатите 10 миллионов процентов, то с учетом обесценивания этих 100 миллионов на 11,6 миллионов, реальная «потеря» — это минус 1,6 миллион. Надо учитывать, что это работает если ставка по кредиту фиксированная, а инфляция не снижается.
Другой пример: я предлагаю вам занять 100 миллионов и через год вернуть 120 миллионов одним платежом — ставка 20%. Либо занять те же 100 миллионов и платить ежемесячно по 9583 миллионов — итого 115 миллионов. Кажется, что переплата меньше, но фактически в течение года у вас в распоряжении было в среднем 50 миллионов моих денег, что дает 30% годовых. Я бы выбрал первый вариант, хотя там формально переплата выше.
Я считаю важными три критерия:
1. Срок ипотеки: чем длиннее срок, тем комфортнее платеж.
2. Размер ежемесячного платежа: чем меньше, тем легче обслуживать долг.
3. Годовая эффективная ставка вознаграждения, учитывая полную стоимость кредита.
Например, квартира под 1% на год за 55 миллионов выглядит выгодно, но за нал та же стоит 50 миллионов.
Разница 5 миллионов — это и есть проценты, что дает ставку 21-22% годовых, то есть обычная рыночная ипотека.
Сегодня при высокой базовой ставке продукты «Отбасы» — самые выгодные в деньгах, то есть имеют минимальную годовую эффективную ставку. Это благодаря дешевой ресурсной базе — 2% годовых по системе жилищно-строительных сбережений. Даже если учесть необходимость копить минимум шесть месяцев и упущенную выгоду от размещения денег на депозите по рыночной ставке, эффективная ставка выйдет около 11%. Таких условий на рынке нет. Но это и самый рискованный вариант — речь о том, что за полгода могут измениться и условия ипотечного кредитования в банке, и сам рынок недвижимости.
Льготные программы тоже есть, и оператором традиционно остается «Отбасы банк». Чтобы понять принцип работы, нужно разобраться с понятием «предварительный заем». В моей методичке «Практическое руководство по ипотеке 2025» есть подробное объяснение.
Рекомендации
Если планируете покупать жилье в ипотеку, советую: ознакомьтесь с методичкой, адекватно оцените свое финансовое положение и не берите ипотеку любой ценой. Если вы не можете подтвердить доход или у вас проблемы с первоначальным взносом, банк будет компенсировать риски за счет увеличения ставки и дополнительных расходов. Покупка квартиры должна быть радостным событием, а не ночным кошмаром с разрушенной нервной системой и семьей.
Главное понять, что вы реально берете и какой процент платите. Например, Jana ипотека от БЦК при кредите 100 миллионов и первоначальном взносе 50 миллионов имеет ставку 8%, но на всю сумму в 100 миллионов, а не на разницу. По сути, это два продукта: ипотека и кредит под залог денег. Считаем от фактического долга в 50 миллионов — ставка удваивается в пересчете на реальный долг и фактически даже превышает 16%.
Еще момент — не соглашайтесь на сокращение срока, если есть возможность взять на максимально длинный срок без штрафов за досрочку. «Отбасы», например, выгодно сокращать сроки, чтобы модель жилищно-строительных сбережений работала эффективнее, поэтому вам могут предлагать урезанный срок — это стоит отслеживать.
Как будет менять рынок недвижимости
Я не эксперт по недвижимости. Думаю, что несмотря на отмену льготы по НДС и рост его до 16%, резкого роста цен не будет. Возможно, кратковременный всплеск, но затем стагнация, и рост максимум на уровне инфляции. Важно помнить: строительная отрасль вносит весомый вклад в ВВП страны и делает это почти моментально, в текущем периоде учета, как только выполнен минимальный объем работ и компании признают выручку. Плюс есть мультипликативный эффект. Поэтому стимулирование строительства всегда имеет смысл, особенно для быстрого роста ВВП. По этой причине в любой момент возможны новые льготные программы или вливания из фондов в отрасль, что может ускорить рост цен. Предсказать это заранее невозможно. Вспомните «7-20-25» или снятие денег с ЕНПФ для строительства.
